Już od dłuższego czasu noszę się z zamiarem opisania oferty nowych mieszkań na terenie Aglomeracji Śląskiej. Zainspirowały mnie do tego zarówno dyskusje toczące się na ten temat na forum GKW oraz poza nim, jak np. pewna Pani, która ni stąd ni zowąd zaczepiła mnie na ulicy i zagadnęła na temat nowych TBS- ów stojących nieopodal. Rozmowa przeniosła się na inne inwestycje mieszkaniowe, gdzie przedstawiłem Jej kilka interesujących realizacji. To utwierdziło mnie w przekonaniu, że ciekawym pomysłem będzie opisanie katowickiego i „śląskiego” rynku nieruchomości. Inwestycji w ostatnim czasie trochę przybyło, a być może zawarte tu informacje pomogą komuś w wyborze przyszłego mieszkania. W pierwszym rzucie przedstawię i subiektywnie ocenię pięć inwestycji, z czego cztery katowickie i jedną zabrzańską. Oprócz opisu i podstawowych informacji dołączam też moją subiektywną numeryczną ocenę, najważniejszych, moim zdaniem, cech budynków mieszkalnych. Oceny od 1 - bardzo źle, do 10 - rewelacyjnie. Oceniać będę w kategoriach:
- Okolica: sąsiedztwo budynku, jakie wrażenie robi okolica, czy można tam czuć się dobrze i bezpiecznie.
- Architektura obiektu: czy opisywane miejsce zamieszkania będzie powodem do dumy czy wstydu przyszłych mieszkańców.
- Zagospodarowanie działki: czy inwestor wykorzystał optymalnie teren pod inwestycje, czy respektował urbanistykę i charakter okolicy oraz czy inwestycja ta przysłuży się miejscu (np. tworząc pierzeję z lokalami usługowymi) czy też jej zaszkodzi (np. tworząc osiedle domków zamknięte za płotem).
- Dostępność piesza: czyli co ciekawego, potrzebnego i pożytecznego znajdziemy w promieniu krótkiego spaceru. Czy w ogóle do inwestycji prowadzi jakiś chodnik, a gdy już nim pójdziemy czy zajdziemy do parku, do miasta, czy może do starych magazynów.
- Dostępność komunikacją publiczną: to odległość do przystanków komunikacji miejskiej oraz oferta przewozowa dostępna z tychże przystanków i czas dojazdu do kluczowych dzielnic.
- Dostępność autem określa jak łatwo dotrzeć do danej inwestycji samochodem, czy znajduje się przy zjeździe z autostrady, czy też trzeba kluczyć wąskimi dróżkami i wreszcie czy można w rejonie znaleźć miejsce parkingowe.
4 WIEŻE
Inwestor: Activ Investment
Zdjęcia z budowy:
Liczba budynków: 4
Kondygnacje nadziemne: 17
Liczba mieszkań: 348
Miejsc Parkingowych: 642
Cena za metr od: 4800zł
Powierzchnie: 25-85 metrów
Planowany termin ukończenia: Wieża A - 2013
Mój ranking zacznę nieprzypadkowo od największej realizowanej obecnie w Aglomeracji inwestycji mieszkaniowej. Activ Investment buduje na katowickim Tysiącleciu cztery budynki połączone wspólną trzypiętrową podstawą (właściwie obecnie budowany jest jeden budynek - wieża A). Budowa ta od początku wzbudzała niemałe kontrowersje. Wybrano bardzo atrakcyjną działkę oficjalnie oddzielającą osiedle mieszkaniowe od parku (tak naprawdę oddziela osiedle od bardzo ruchliwej drogi). Odbiło się to protestami mieszkańców i środowiska architektów, jednak budowa wystartowała z powodu braku formalnych możliwości jej zablokowania. Inwestycja o takiej skali i w tak atrakcyjnej lokalizacji jest Katowicom bardzo potrzebna, jednak moim zdaniem, taka zabudowa powinna przede wszystkim powstawać wzdłuż pozostałych granic Parku Kultury (np. na Dębie, o czym pisałem we wcześniejszych artykułach; czy w Michałkowicach). Oprócz zabudowy cennej dla osiedla działki, budynki te wprowadzą na osiedlu pewien nieład architektoniczny. Przypomnijmy, że Osiedle Tysiąclecia powstało jako jedna spójna dzielnica, gdzie każdy obiekt ma przeznaczone swoje miejsce, a architektura wszystkich budynków jest bardzo zbliżona. Nowe budynki to zupełnie inna bajka, jedyne czym nawiązują do sąsiedztwa to wysokość i jasna kolorystyka. Znów powtórzę moje wcześniejsze opinie, że w tym miejscu mogłyby być realizowane budynki o kształcie pobliskich kukurydz. Obiekty te, mimo iż wzniesione ponad 20 lat temu prezentują wyżyny architektoniczne niedostępne dla siermiężnych wież Activ-u.
Z punktu widzenia przyszłych mieszkańców, lokalizacja jest bardzo atrakcyjna. W zasięgu kilkuminutowego spaceru, zgrabnie zagospodarowane Osiedle Tysiąclecia wraz z całą przydatną na co dzień infrastrukturą, z drugiej strony drugi największy pod względem powierzchni park miejski w Europie wraz z Wesołym Miasteczkiem, Ogrodem Zoologicznym i dziesiątkami mniejszych atrakcji. Oprócz tego niewątpliwym walorem jest skomunikowanie przyszłych mieszkań. Zaraz pod oknami przebiega najważniejsza w aglomeracji linia tramwajowa, którą w kilkanaście/kilkadziesiąt minut można dostać się zarówno do centrum Katowic jak i Chorzowa oraz Bytomia. Dostępność samochodem również jest bezproblemowa, możliwy wyjazd bezpośrednio na drogę 79 prowadzącą z Katowic na północ lub kilometr dalej na Drogową Trasę Średnicową, która prowadzi niemal przez całą Aglomerację oraz na Autostradę A4.
Wydaje mi się, że największym mankamentem lokalizacji może być wspomniana droga 79, która przebiega dokładnie pod oknami nowych budynków. Zapewne dlatego najniższe trzy piętra, wspólne dla czterech wież, to parkingi i punkty usługowe. Co ciekawe, miejsc parkingowych ma być prawie dwa razy więcej niż mieszkań. Najprawdopodobniej będzie to oznaczało możliwość wykupienia parkingu dla ludzi spoza osiedla. Ma to o tyle sens, że pod budowę zlikwidowano właśnie osiedlowe parkingi.
Pod wzglądem architektonicznym budynki szału nie robią i można to stwierdzić nie tylko z wizualizacji, ale także na podstawie inwestycji przy Krzywoustego. Stoi tam bardzo podobny kompleks, składający się z dwóch wież i parkingu między nimi. Budynki wyglądają prawie tak jakby były budowane z wielkiej płyty, jednak w porównaniu do starszego sąsiedztwa brakuje im sporo stylu. Zastosowano troszkę nieudolnie półokrągłą elewację, co specjalnie nie polepszyło wyglądu obiektów natomiast wprowadziło ciekawsze mieszkania oraz jedno z wielkim tarasem.
Plusem na pewno są lokale użytkowe na parterze, zawsze lepiej gdy takie powstają wraz z nowymi mieszkaniami, niż miałyby potem powstawać jako wolnostojące „blaszaki”. Jednak z wizualizacji wynika, że sklepy będą tylko od strony osiedla, natomiast od strony drogi i parku straszyć będzie betonowa elewacja parkingów. Natomiast kolejne ciekawe rozwiązanie to teren zielony na dachu parkingów. Zawsze kibicuję takim rozwiązaniom, jednak warto zauważyć, że kupując mieszkania w trakcie budowy, nie mamy gwarancji, że tereny zielone zostaną zagospodarowane tak jak na wizualizacjach. Powiedzmy, że w ogóle nie mamy gwarancji czy zostaną zagospodarowane.
Na dzień 13 kwietnia, na stronie internetowej jest prowadzona sprzedaż w pierwszej wieży i dostępna jest około połowa mieszkań, zatem potencjalni kupcy nie muszą się spieszyć. Stosunkowo najwięcej sprzedanych mieszkań to kawalerki. Są to głównie pokoje z aneksem kuchennym. Większe mieszkania zwykle (choć nie zawsze) mają wydzielone kuchnie i jeden bądź dwa balkony. Aranżacja wnętrz również niebezpiecznie zbliża się do tych z wielkiej płyty i wydaje się sztampowa aż do bólu, co widać na wirtualnym spacerze po mieszkaniu pokazowym na stronie inwestycji.
Okolica: 10/10
Architektura: 4/10
Zagospodarowanie działki: 7/10
Dostępność piesza: 6/10
Dostępność komunikacją publiczną: 8/10
Dostępność autem: 8/10
WILLA OSTOJA
Inwestor: Activ Investment
Zdjęcia:
Liczba budynków: 1
Kondygnacje nadziemne: 6
Liczba mieszkań: 23
Miejsc Parkingowych: 29
Cena za metr od: 3300
Powierzchnie: 45-75 metrów
Ten zabrzański budynek trafił do zestawienia w ostatnim momencie. Inwestycja ta nie była mi wcześniej znana, a sądzę, że prezentuje się całkiem ciekawie. Na dzień 13 kwietnia wolne zostały trzy mieszkania, więc osoby zainteresowane powinny podejmować decyzje raczej szybko. Najciekawsze lokale na ostatnim piętrze posiadają spore tarasy, z których rozpościera się widok na miasto. Niestety, jak to w takich sytuacjach bywa, te mieszkania są już wysprzedane.
A atutem tego budynku jest nie tylko stosunkowo niska cena za metr kwadratowy, zaczynająca się od 3300zł, ale również lokalizacja, właściwie w centrum miasta. Pewną niedogodnością może być sąsiedztwo ruchliwej Alei Bohaterów Monte Casino, natomiast rekompensatą będzie dostępność większości usług w zasięgu kilkuminutowego spaceru. Dla przykładu w rejonie znajdują się: linia tramwajowa, odnowiony Plac Pieruszki z efektowną fontanną, dworzec PKP, dworzec autobusowy, a dla melomanów Dom Muzyki i Tańca. Również w promieniu kilometra znajduje się zjazd na Drogową Trasę Średnicową, którą w kilka minut dojedziemy do Chorzowa, Katowic czy dalej do Zagłębia Dąbrowskiego. Obecnie droga ta kończy się w Zabrzu, właśnie na wysokości omawianej inwestycji, w przyszłości zostanie przedłużona na zachód do Gliwic.
Moim zdaniem plusem tej inwestycji jest wkomponowanie w istniejącą tkankę miejską. Zawsze miałem słabość do inwestycji wypełniających klasyczne kwartały zabudowy z lokalami usługowymi na parterze. Oprócz komercyjnego parteru mamy także lokale usługowe na pierwszym piętrze. Budynek przylega jedną ścianą do istniejącej kamienicy, a nad wejściem tworzy ciekawe podcienie. Niestety architektonicznie nie prezentuje się to dobrze. Projektant (bo architekt chyba by czegoś takiego nie popełnił) wyraźnie nie mógł się zdecydować czy pójść w stronę modernistyczną czy bardziej klasyczną, więc... poszedł w obie jednocześnie. W efekcie czego mamy zarówno elementy klasyczne: jak skośne daszki kryte czerwoną dachówką oraz modernistyczne, jak wyraźnie zarysowane kanciaste bryły (już bez daszków), wysokie podcienia oraz nowoczesne balkony. Taki miszmasz od ulicy Urbana wygląda bardzo średnio, a od strony Bohaterów Monte Casino wręcz dramatycznie. Również słabo prezentuje się połączenie z istniejącą zabudową. Zgodnie z wizualizacją poziomy stropów miały się ze sobą pokrywać. W praktyce okazało się, że wizualizacja nie uwzględnia lekkiej górki i wszystko się rozjechało więc znów efekt powalający nie jest.
Podsumowując realizacje tego inwestora, nie tylko te katowickie, opisane tutaj, ale i pozostałe dostępne na stronie internetowej, to całkiem ciekawe pomysły na zagospodarowanie przestrzeni, wyróżniające się na plus na tle innych developerów. Niestety wszelkie to wysiłki niweczy wygląd obiektów. Wyraźnie widać, że budynkom tworzonym przez Activ brakuje ręki dobrego architekta, albo architekta w ogóle. W efekcie obiekty te wyglądają znacznie poniżej średniej, co nie przeszkadza im być całkiem atrakcyjną ofertą.
Okolica: 8/10
Architektura: 3/10
Zagospodarowanie działki: 8/10
Dostępność piesza: 10/10
Dostępność komunikacją publiczną: 9/10
Dostępność autem: 8/10
OSIEDLE KSIĄŻĘCE
Inwestor: Energomontaż Południe
Zdjęcia:
Liczba budynków: 22
Kondygnacje nadziemne: 4
Liczba mieszkań: 220
Miejsc Parkingowych: 240
Cena za metr od: 4300/3700
Powierzchnie: 43-86
Jest to chyba najbardziej znana i kontrowersyjna inwestycja mieszkaniowa jaka powstała na Śląsku w ostatnich latach. Szumnie zapowiadane jako oaza spokoju i luksusu, wyceniane było w okolicach 7000zł za metr. Jak na katowicki rynek to naprawdę sporo. Obecnie czas zweryfikował te założenia i cena oscyluje w granicach 4300 za metr, lecz znane są opinie internautów, którym rzekomo udało się wytargować nawet 3200. Mimo to, osiedle nadal stoi puste. Na dzień 13 kwietnia wśród 220 mieszkań na osiedlu udało mi się doliczyć 174 wolnych (w tym dwa budynki całkowicie puste). Jest to dobra wiadomość dla potencjalnych kupców, gdyż "zdesperowany" deweloper może za stosunkowo niską cenę sprzedać całkiem „wypasione” mieszkanie. Pamiętajmy, że mieszkania te były budowane jako jedne z najbardziej luksusowych w rejonie, więc rozwiązania i jakość użytych materiałów biją na głowę inne inwestycje w podobnych cenach. Dlaczego więc ciągle między budynkami hula wiatr?
Wydaje mi się, że najsłabszym punktem tej inwestycji jest jej lokalizacja. Z jednej strony jest to jedna z południowych, najbardziej fetyszyzowanych przez deweloperów dzielnic. Z drugiej strony, rejon ten bardziej przypomina przemysłowe tereny Dąbrówki i Szopienic. Osiedle jest wciśnięte pomiędzy linię kolejową a dwie ruchliwe drogi biegnące powyżej na nasypie. Uzupełnieniem są spore połacie starych magazynów i warsztatów oraz pole, gdzie miały powstać kolejne etapy tej inwestycji. Otoczenie to raczej mało odpowiednie dla tak ekskluzywnej inwestycji. W takiej sytuacji ciężko nawet myśleć o krótkim spacerze poza wygrodzony teren osiedla na pobliską stację benzynową lub do składu materiałów budowlanych. Natomiast w troszkę większym promieniu spacerowym znajdziemy nowoczesny, ciągle rozbudowywany kompleks Parku Naukowo-Technologicznego Euro-Centrum oraz centrum Ligoty, które jest właściwie niezależnym małym miasteczkiem. Jest tu między innymi stacja kolejowa, punkty medyczne i słynna bazylika. Dotarcie do największego atutu południowych dzielnic, czyli do rozległych terenów leśnych, to już temat na całkiem długi spacer.
Komunikacją miejską także daleko nie zajedziemy, głównie do centrum Katowic i Tychów oraz okolicznych "zielonych" dzielnic. Bardzo prymitywny układ ulic o niskiej przepustowości nie tylko utrudnia poruszanie się własnym autem, ale i jazdę autobusem, przez co w godzinach szczytu, pokonanie krótkiej trasy do centrum miasta może ciągnąc tak długo jak sprzedaż mieszkań na Książęcym.
Bez wątpienia teren wokół osiedla ma wiele wad, ale gdy już znajdziemy się w środku można odetchnąć - tu jest cywilizacja i to całkiem zaawansowana. Wprawdzie nie znoszę zamkniętych osiedli, jednak teren wokół, gdzie nie ma praktycznie nic i nie występują potoki piesze, usprawiedliwia taką koncepcję urbanistyczną. Budynki rozmieszczone w rzędach, dosyć gęsto, tworzą małe uliczki. Można nawet pokusić się o stwierdzenie, że jest tam prawie jak w mieście. Złośliwi twierdzą, że raczej jak w obozie koncentracyjnym. Taki rozkład domów jest często krytykowany, jako monotonny i niezapewniający dostatecznej intymności. Jest to sprawa subiektywna, jednak sądzę, że po dziesiątkach lat budowy osiedli z wielkiej płyty, całe nasze społeczeństwo jest skrzywione na tym punkcie i każdy dom widoczny za oknem bliżej niż 100 metrów to zamach na intymność mieszkańców. Z drugiej strony nie przeszkadza to nam zachwycać się starymi miastami o bardzo zwartej zabudowie, oraz narzekać na PRL-owiskie osiedla.
Same budynki również są ciekawie rozwiązane, choć zapewne specyficznością tych rozwiązań nie zachwyci się każdy klient. Fajnym pomysłem są na pewno tarasy na dachach. Zawsze marzyłem o wykorzystaniu w ten sposób dachów budynków mieszkalnych, szczególnie w gęstych śródmieściach. Jednak zamiast tarasów na szerokość dachu mamy kilka wygrodzonych kładek pomiędzy szybami kominowymi. Razi też spora ilość metalowych elementów cynkowanych podtrzymujących np. pergole. Występują jako liczne wsporniki dziwnych konstrukcji i zadaszeniowych. Docelowo konstrukcje te miały być pewnie pokryte bluszczem, jednak pozostają łyse, co może nasuwać skojarzenia z zakładami karnymi.
Architekturę tego osiedla docenili Architekci z SARP przyznając mu architektoniczną nagrodę roku. Nagroda tak jest tak samo szeroko dyskutowana jak i samo osiedle. Czy warto tu kupić mieszkanie? To pewnie jak zawsze sprawa indywidualnych preferencji. Nowy nabywca z pewnością powinien zwrócić uwagę na ponadprzeciętną jakość wykończenia oraz na sąsiedztwo, a raczej jego brak. W końcu na dzień dzisiejszy osiedle stoi prawie puste.
Okolica: 3/10
Architektura: 8/10
Zagospodarowanie działki: 4/10
Dostępność piesza: 2/10
Dostępność komunikacją publiczną: 4/10
Dostępność autem: 5/10
APARTAMENTY BORSALL
Inwestor: BD Investor
Zdjęcia:
Liczba budynków: 1
Kondygnacje nadziemne: 5
Liczba mieszkań: 16?
Powierzchnie: 54-175 (+ ewentualne tarasy)
Idąc pieszo, dokładnie 500 metrów od feralnego Osiedla Książęcego, spotykamy kolejną bardzo luksusową inwestycję: Apartamenty Borsall. Wręcz intrygujące jest, że zaledwie pół kilometra dalej lokalizacja może być tak zupełnie inna. Tutaj czuć, że jesteśmy w mieście, lub raczej w małym miasteczku. Apartamentowiec jest otoczony przez stare wille, niewielkie bloki i zadbaną zieleń. Odległości do wszelkich przydatnych usług można w przybliżeniu przedstawić jako takie jak dla Osiedla Książęcego minus pół kilometra. W pobliżu mamy więcej przystanków komunikacji miejskiej, więc i podróż transportem publicznym będzie łatwiejsza. 620 metrów od budynku znajduje się spora stacja kolejowa. Natomiast problemy z korkami i dojazdem zapewne zostaną takie jak na Książęcym. Na niekorzyść dojazdu do Borsalla wpływa to, że znajduje się przy małej, jednokierunkowej ulicy.
Apartamenty Borsall z założenia miały być luksusowe, stąd też elewacja wykończona piaskowcem i bezramowym szkłem. Budynek architektonicznie prezentuje się bardzo przyzwoicie i ładnie wypełnia działkę, a swoim kształtem i rozmiarem wpisuje się doskonale w okoliczną zabudowę i układ drogowy. Troszkę ponarzekam, że teren wokół został ogrodzony. Na szczęście zaanektowany obszar jest bardzo mały, na potrzeby skromnych ogródków apartamentów na parterze i wraz z gustownym płotem dodaje budynkowi charakteru małej rezydencji.
Niestety strona internetowa tej inwestycji jest bardzo prymitywna i toporna, informacje co do powierzchni i ilości lokali są rozbieżne i do tego stopnia niekompletne, że nie udało mi się ustalić ilości wolnych lokali. Gdy byłem tam w zeszłym roku było sporo wolnego. Na pewno wiadomo, że standard mieszkań jest bardzo wysoki, o czym świadczyć mogą np. portiernia przy wejściu, przeszkolone tarasy, kamienne posadzki, pełen monitoring czy możliwość skorzystania z usługi architekta wnętrz.
Dokumentacja zdjęciowa na stronie również jest bardzo słaba. Powiedzmy sobie szczerze, że budynek ukończony dwa lata temu powinien mieć na swojej stronie internetowej raczej zdjęcia stanu obecnego, niż wizualizacje. Wszystko to skłania raczej do złożenia wizyty w biurze sprzedaży, niż do klikania w stronę internetową. Dla zamożniejszych klientów oferta ta z pewnością warta jest rozważenia.
Okolica: 7/10
Architektura: 8/10
Zagospodarowanie działki: 7/10
Dostępność piesza: 5/10
Dostępność komunikacją publiczną: 5/10
Dostępność autem: 4/10
ŻEROMSKIEGO 5
Inwestor: BD Investor
Liczba budynków: 1
Kondygnacje nadziemne: 5
Liczba mieszkań: 13
Powierzchnie: 40-60
Planowany termin ukończenia: Grudzień 2012
Kolejna inwestycja tego samego dewelopera. Budynek ten nie dość, że położony będzie w odległości kilkudziesięciu metrów od omawianych wcześniej Apartamentów Borsall, to jeszcze zaprezentuje podobną architekturę i zagospodarowanie działki. Można powiedzieć, że będzie to po prostu Borsall w wersji dla mniej zamożnego klienta. Zarówno użyte materiały wykończeniowe jak i metraż mieszkań będą bardziej przyziemne, by nie onieśmielać „przeciętnego Kowalskiego”. Z zewnątrz zapewne budynek będzie prezentować się troszkę gorzej niż swój starszy brat, nie tylko z powodu skromniejszych rozwiązań architektonicznych, ale też z powodu znacznie tańszych materiałów wykończeniowych.
Planowany termin zakończenia budowy to grudzień 2012. Tak jak w przypadku poprzedniej inwestycji, tak i tutaj, strona internetowa prezentuje bardzo niski poziom i szczątkową ilość danych. Z tego co udało się ustalić w budynku będzie 13 mieszkań, z czego tylko dwa, na ostatnim piętrze z balkonem.
Okolica: 7/10
Architektura: 6/10
Zagospodarowanie działki: 7/10
Dostępność piesza: 5/10
Dostępność komunikacją publiczną: 5/10
Dostępność autem: 4/10
